為規(guī)范土地市場秩序，強化土地資產(chǎn)管理，服務(wù)經(jīng)濟社會發(fā)展，沅江市人民政府印發(fā)了《沅江市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地基準地價的通知》 （沅政發(fā)〔2019〕8號）。為沅江市深化土地使用制度改革，培育、規(guī)范、調(diào)控土地市場，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，科學合理配置土地資產(chǎn)提供了豐富、翔盡、現(xiàn)實的基礎(chǔ)資料。為了準確理解和把握政策，現(xiàn)結(jié)合《沅江市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地基準地價的通知》的有關(guān)基準地價更新必要性、工作開展概況和主要內(nèi)容等進行簡要解讀如下：

一、基準地價名詞解釋

基準地價：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）第3.3條規(guī)定：基準地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。

基準地價更新：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）第7.9條第一款規(guī)定：基準地價更新是指在土地定級或均質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，利用市場交易、土地收益或地價指數(shù)等相關(guān)資料全面或局部調(diào)整基準地價的過程。

二、基準地價更新的必要性

基準地價是政府調(diào)控土地市場、實現(xiàn)土地資源合理配置的重要手段，也是確定土地價格、征收土地價款的重要依據(jù)；按照上級要求，基準地價每3年應(yīng)全面更新一次。我市上一輪基準地價更新是在2014年5月，至今已歷時近四年時間，在此期間我市城市建設(shè)步伐加快，城市品位和城市形象不斷提升，重點片區(qū)的打造推介、交通的快速發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和城市建設(shè)的深入推進，拓展了城市發(fā)展的空間，顯化和提升了土地的資產(chǎn)價值。現(xiàn)行基準地價已無法適應(yīng)我市土地市場價格水平，不能充分反映土地實際價值，所以急需更新基準地價。

三、基準地價更新工作開展概況

根據(jù)《關(guān)于限期完成城鎮(zhèn)基準地價更新工作的通知》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》文件和規(guī)程要求，經(jīng)報請沅江市人民政府批準，沅江市自然資源和規(guī)劃局于2018年11月全面啟動了沅江市調(diào)整城鎮(zhèn)土地基準地價工作。為確保本項工作順利推進，沅江市自然資源和規(guī)劃局高度重視，通過制定科學的工作計劃，統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度，并嚴格依據(jù)技術(shù)規(guī)程和工作流程，先后經(jīng)過外業(yè)調(diào)查、技術(shù)成果的編制、征求局內(nèi)意見、召開聽證會、公示征求意見等程序，廣泛聽取公眾和社會各界意見和建議多個環(huán)節(jié)，省自然資源廳于2019年6月14日公布了《關(guān)于同意公布實施沅江市城鎮(zhèn)基準地價更新成果的涵》。

四、基準地價更新成果主要變化

（一）土地定級結(jié)果變化

本次基準地價更新為保持宗地權(quán)屬完整性，采用以路網(wǎng)為界，劃定土地級別。同時依據(jù)技術(shù)規(guī)程要求，對沅江市市區(qū)商服用地和住宅用地各級別范圍進行了調(diào)整，各級別向外圍區(qū)域都有一定程度拓展。工礦倉儲用地以工業(yè)園區(qū)實際管轄范圍為主進行調(diào)整，將開發(fā)園區(qū)未開發(fā)或正在開發(fā)的土地主要劃定在二、三級范圍內(nèi)。

（二） 豐富地價體系

本次沅江市中心城區(qū)基準地價豐富了原有地價體系。首先，嚴格按照《國土資源部辦公廳關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）、《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》(湘自然資辦發(fā)[2019]77號）文件要求，補充了公共管理與公共服務(wù)用地基準地價；另外在本次基準地價中豐富完善了商服用地路線價、商服用地和住宅用地均質(zhì)區(qū)域基準地價、細化了地下空間使用權(quán)價格體系。

（三） 基準地價成果變化

1、適當提高基準地價

相對于上輪基準地價，本次商服用地和住宅用地各級別價格都有一定程度提高。樓面地價商服用地平均提高11.30%，住宅用地平均提高23.0%。工礦倉儲用地末級價格靠近報批成本價，稍微提高級別基準地價，工礦倉儲用地平均提高9.4%。

2、適當提升重點片區(qū)地價

充分考慮交通、公園建設(shè)、道路建設(shè)、舊城區(qū)改造對周邊區(qū)域地價的影響，通過增加商服用地、住宅用地均質(zhì)區(qū)域基準地價，提升重點片區(qū)和交通沿線區(qū)片地價水平。